Tipos de valor en las actividades de valoración

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Última modificación: 2024-02-12 06:08

El costo es una de las características clave del objeto de una transacción de derecho civil. ¿Cuáles son sus signos? ¿Cómo se clasifican los valores? ¿Con qué propósito en los negocios o en el negocio inmobiliario se calculan los indicadores relevantes y por qué métodos?

¿Qué es el "costo" y la "estimación"

Antes de examinar los tipos de valor y las razones que lo acompañan para su clasificación, definamos qué es. Hay bastantes criterios que permitirían darle una característica inequívoca entre los economistas mundiales y rusos. Entre los más populares está este: el costo es una suma de dinero que se establece como condición de una transacción en el proceso de interacción de los sujetos de las relaciones de derecho civil en el momento esperado de la transferencia de los derechos de propiedad u otros mecanismos para usar un objeto. A su vez, el concepto de "evaluación" está asociado al mecanismo de determinación del monto de que se trate.

Aspectos de evaluación

Los objetos de evaluación pueden ser bienes inmuebles, servicios, transporte, artículos para el hogar, propiedad intelectual, todo lo que prevé el derecho civil como posible sujeto de transacciones que involucran a personas físicas y jurídicas. El procedimiento para determinar el valor monetario,cuya transferencia de un sujeto de las relaciones jurídicas a otro es la base para la transferencia de los derechos de propiedad, se lleva a cabo mediante métodos reconocidos por ambas partes. También pueden ser ofrecidos por terceros, pero sujeto a acuerdo con los principales participantes en la transacción.

Esos u otros tipos de valor de los bienes, bienes o servicios pueden determinarse, según la naturaleza de las relaciones jurídicas, a petición de las partes o en virtud de requisitos legales. Así, por ejemplo, en las transacciones inmobiliarias, el uso de tasadores es en muchos casos obligatorio para el registro de la propiedad.

Enfoques de evaluación

La evaluación, así como, por ejemplo, la determinación del tipo de valor, puede llevarse a cabo en el marco de varios enfoques. En la práctica comercial rusa, hay tres principales: rentable, comparativa y costosa. Considera su esencia.

El modelo de ingresos implica el uso de métodos que se basan en el cálculo de los ingresos estimados del posible uso del nuevo propietario del objeto de evaluación, por ejemplo, el alquiler. El modelo comparativo implica el estudio de cifras que caracterizan los tipos de valor de propiedad de algunos objetos, con indicadores de otros que son muy similares en términos básicos. Por ejemplo, un tasador, al determinar el indicador monetario apropiado para un apartamento, por regla general, estudia las propuestas existentes en el mercado inmobiliario. En el marco del modelo de costos, se calculan los posibles gastos que son necesarios en términos de mantener el objeto en condiciones adecuadas de funcionamiento. si un,Digamos que una persona compra un tractor, luego el tasador que contrató debe tener en cuenta los costos potenciales asociados con la reparación del equipo al determinar el costo de este tipo de transporte.

Valor estimado resultado

Una vez que se han analizado los tipos de valores de propiedad y se ha dado una valoración adecuada, el resultado puede usarse como guía para determinar el precio final de la transacción. O para otros fines, por ejemplo, al celebrar un contrato de seguro, otorgar un préstamo, vender una acción, etc. Consideremos qué tipos de valor se distinguen en la evaluación de varios objetos por parte de expertos rusos. Y también cómo se puede utilizar la información relevante en la práctica.

Clasificación de valor

¿Qué tipos de valor de un determinado objeto de evaluación distinguen los expertos modernos? Hay muchos criterios de clasificación aquí. Considere uno de los modelos más comunes entre los economistas rusos.

Contiene, en particular, el valor de mercado. Este es el precio, cuyo valor se fija en el momento de la valoración del objeto, siempre que se suponga que se venderá en un segmento competitivo. Es decir, los requisitos previos para determinar el costo correcto son la disponibilidad de información pública sobre los principios de fijación de precios del producto, la ausencia de factores externos (reguladores) significativos que afecten el precio.

Hay un valor de inversión en el modelo considerado. Sus indicadores se identifican con el fin de brindar información a las personas interesadas en invertir en un determinado objeto. En algunos casosel valor de la inversión puede coincidir con el valor de mercado. Pero no siempre es así. A veces, simultáneamente con el valor de la inversión, también se calcula el valor de liquidación del objeto. Su valor expresa el importe probable de los posibles ingresos tras la reventa del objeto de la transacción.

Hay un valor catastral. El propósito de su establecimiento es la inscripción de un objeto en un determinado registro estatal o industrial con el posterior uso de información por parte de las declaraciones pertinentes. Como regla general, en este caso estamos hablando del cálculo de impuestos. El valor catastral suele estar por debajo del valor de mercado cuando se trata de bienes inmuebles, o aproximadamente igual a él.

También existe el valor del seguro. Implica el cálculo del monto de los pagos en virtud del contrato de seguro. En algunos casos, el costo de reposición del objeto también se calcula simultáneamente. Esto sucede, por ejemplo, si el acuerdo pertinente con la compañía de seguros no implica una compensación monetaria, sino que el objeto vuelve a su estado funcional original en caso de daño o falla.

Por lo tanto, hemos considerado 4 tipos de valor que son los más comunes en la escuela rusa de economía, así como varios complementarios. Esta lista, por supuesto, no es exhaustiva. Existen tipos privados de valor de mercado, así como de inversión, o catastrales, relativos a las características de los objetos con personalidad jurídica diferente, a título de opción. Ahora pasemos a estudiar la esencia de los objetos en relación con los cuales se calcula el parámetro correspondiente enaspecto de importancia práctica.

Valoración de empresas

Por supuesto, hay muchos tipos específicos de objetos en relación con los cuales se determina el valor. Entre los que se encuentran con más frecuencia en la práctica comercial rusa se encuentran los negocios y los bienes raíces. En el primer caso, se evalúan los activos totales de las empresas, los principios de gestión y las actividades que generan utilidades. Antes de estudiar los tipos de valor empresarial, será útil determinar los objetivos a los que se enfrenta el objeto de la evaluación correspondiente.

¿Por qué valorar los negocios? La primera opción aquí son las perspectivas de venta de la empresa. El propietario de la empresa puede decidir emprender otro negocio, pero primero es beneficioso transferir el actual a manos de otro propietario. Asimismo, se puede realizar una evaluación empresarial para mejorar la calidad de la gestión de la empresa, para identificar posibles deficiencias en el sistema de gestión. Otra opción es atraer la atención de los inversores en caso de que no haya suficiente capital de trabajo, o si la empresa se ha propuesto la tarea de expandir el mercado, por lo que existe la necesidad de fondos adicionales. La valoración comercial se puede llevar a cabo al solicitar un préstamo: es ella quien, por regla general, sirve como guía para tomar una decisión sobre la emisión de un préstamo por parte de un banco.

Valores de valoración comercial

¿Qué tipos de valor están involucrados en la valoración de las empresas? ¿Qué principios se utilizan con mayor frecuencia aquí? Los principales tipos de valor que son aplicables en relación con la valoración de empresas son el mercado y la inversión. Según algunos expertos, considerando la posibilidad de comprar una empresa,es aconsejable que el socio se centre en la segunda dirección en el análisis de las perspectivas relevantes. Dado que un precio de "mercado" típico para una empresa es un indicador que no siempre habla sin ambigüedades sobre el potencial de desarrollo de una empresa. Pero si estamos hablando de identificarlo, entonces los principios clave para calcular los números necesarios pueden basarse en:

- sobre la comparación de los indicadores disponibles con los típicos de otros participantes del mercado;

- sobre el estudio de las ventajas competitivas de los negocios;

- sobre la visión subjetiva de los expertos que realizan la evaluación;

- sobre el estudio de la influencia de factores externos.

Cuando se trata de determinar el valor de inversión de una empresa, se pueden aplicar los mismos principios, pero además de ellos, también se permite utilizar otros:

- modelado del comportamiento de los sujetos involucrados en los negocios (influencia de los factores);

- cálculo de la rentabilidad (aumento del valor de mercado a lo largo del tiempo).

Los indicadores de costos específicos pueden satisfacer a un comprador o inversionista comercial potencial, según el tamaño estimado de la inversión en el negocio y cuáles son las perspectivas de recuperación. En muchos casos, las inversiones pueden ser de origen crediticio. El valor de la posible ganancia no solo debe ser diferente de cero, sino también garantizar el pago de intereses al banco. Las pautas adicionales en la toma de decisiones de los inversores, además de los indicadores que reflejan el mercado y el valor de inversión del negocio, pueden ser:

- la sostenibilidad esperada del negocio (la capacidad degenerar ingresos con el tiempo);

- correlación de los períodos de recuperación con negocios competitivos (tal vez sea más rentable para un inversor invertir en otra empresa y para un comprador adquirirla);

- nivel de confianza entre socios.

Los criterios anteriores pueden ser bastante subjetivos. Por lo tanto, en la práctica empresarial, el valor de mercado y de inversión de una empresa son parámetros, aunque importantes, pero no siempre entre los clave.

Otro posible factor es el costo de los tipos de trabajo asociados con la evaluación de un negocio para inversión o una posible compra. Si el estudio de la empresa puede ir acompañado de inversiones significativas que no impliquen una ganancia real (por ejemplo, contactar a expertos externos, auditores y analistas), entonces es probable que el inversionista o potencial comprador de la empresa prefiera no tratar con una empresa en particular.

Tasación de Bienes Raíces

Será útil estudiar qué tipos de valor inmobiliario existen, así como qué enfoques se están implementando para evaluarlo. Pero primero, como en el caso de los negocios, definamos los objetivos que persiguen los participantes en las transacciones de derecho civil del tipo correspondiente. La necesidad de estudiar los tipos de valor inmobiliario, así como de recurrir a los servicios de un tasador, surge en los siguientes casos principales:

- existe una transacción para la venta de un apartamento, oficina, otro edificio o local;

- se evalúan los activos de la empresa;

- el tamaño de la base gravable se determina en términos de propiedadhonorarios.

Por supuesto, en la práctica puede haber más razones para la tasación de bienes raíces. Por ejemplo, en algunos casos se hace necesario determinar los tipos de costos estimados además de los procedimientos básicos. O, como opción, evaluar bienes inmuebles para transferirlos a las necesidades del estado.

Tasaciones de propiedades

Hemos señalado anteriormente que los principales tipos de valor empresarial son el mercado y la inversión. Con respecto a los bienes inmuebles, se pueden examinar los mismos parámetros, pero, por regla general, se añaden otros. A saber, el valor catastral y de seguro del objeto. En algunos casos, también se determina la liquidación. Ya hemos considerado las características de determinar el valor de mercado y de inversión arriba. En el caso de bienes inmuebles, los principios y métodos generales son generalmente similares en forma a los utilizados en la valoración de empresas. Solo se usan cuando están más adaptados a las características específicas del mercado relevante: "competencia" se reemplaza por "estado" (el nivel de reparación, materiales de acabado y su calidad, etc.), "rentabilidad" - por lo esperado " subiendo".

Veamos ahora cómo se calculan las cifras de los valores catastrales, de seguros y de liquidación. Todos ellos tienen algunos detalles. Cada tipo de valor determinado de los enumerados se caracteriza por características en términos de métodos de valoración. Considéralos.

Si estamos hablando del valor catastral de los bienes inmuebles, entonces el tasador toma como base la metodologíareflejado en fuentes legislativas relevantes, recomendaciones del Ministerio de Finanzas y otros departamentos responsables del uso práctico de información relevante sobre vivienda. En algunos casos, también se pueden utilizar criterios específicos para determinar el valor de mercado de un objeto. Se puede estudiar diversa documentación técnica.

Si la tarea es determinar el valor de seguro de los bienes inmuebles, entonces, en este caso, por regla general, el tasador se guía principalmente por métodos de mercado, pero se ajusta al contenido real de la transacción de compraventa. Por ejemplo, si una persona compra un apartamento con una hipoteca, solo el monto del préstamo puede incluirse en el costo del seguro. Y en este caso, la base correspondiente para calcular el monto del contrato con las aseguradoras puede ser menor que si se tomara como base el valor neto de mercado del apartamento.

La hipoteca es un ejemplo de un segmento de mercado en el que el valor de liquidación de un objeto puede ser prácticamente significativo para sujetos de transacciones de derecho civil. Si, por ejemplo, una persona u organización no cumple con las condiciones para pagar un préstamo, el banco probablemente decidirá vender la propiedad pignorada. Incluso antes de firmar un acuerdo para procesar un préstamo, una institución financiera puede desear analizar las perspectivas para el componente de liquidación del proyecto.

Sin embargo, tenga en cuenta que algunos expertos consideran inapropiado utilizar el término "valor de liquidación" en relación con las transacciones inmobiliarias al interactuar con los bancos. Casoel hecho de que, por defecto, el contrato de hipoteca no implica la transferencia obligatoria del apartamento a la propiedad del banco, es solo una medida de seguridad para un préstamo. Mientras que en su forma pura, el valor de liquidación implica el cálculo del precio al que el propietario de un objeto (por ejemplo, un negocio) podrá vender su propiedad (por ejemplo, debido a la quiebra de la empresa). Por lo tanto, el término en cuestión debe usarse con cautela en relación con bienes inmuebles.

¿El costo es un valor constante?

Muchos economistas modernos creen que no. A menos, por supuesto, que estemos hablando de una economía de mercado, donde hay lugar para el mecanismo de libre fijación de precios basado en la oferta y la demanda. Independientemente de los tipos de valor de los bienes que se estudien, cada uno de ellos es un valor variable, una pauta aproximada que las partes de la transacción pueden utilizar en un momento determinado. Hay, por supuesto, industrias donde la volatilidad de los indicadores relevantes es mínima, por ejemplo, segmentos de mercado dominados por órdenes gubernamentales. Pero esto es más bien una excepción. La capacidad de navegar en un entorno cambiante de costos es una de las ventajas competitivas más importantes de cualquier negocio moderno.