Métodos de gestión de MKD. Derechos y obligaciones del órgano de administración de MKD

2024 Autor: Henry Conors | [email protected]. Última modificación: 2024-02-12 06:02

Para que las personas vivan en casas limpias y renovadas, para disfrutar caminando cerca de la casa, es necesario mantener el funcionamiento de todo el sistema de servicios públicos, organizar adecuadamente el uso de la propiedad común, cuidar la comodidad de los residentes y la mejora del área del patio. ¿Quién debería estar haciendo esto? Obviamente, los residentes de un edificio de apartamentos (MKD) deben hacer un trabajo importante para organizar un organismo de este tipo que cuidará la propiedad común de manera oportuna y de calidad y mantendrá la casa limpia y ordenada en su interés. Toda la gama de trabajos de mantenimiento del hogar se denomina gestión MKD.

¿Cómo se puede implementar MKD exactamente?

Muchos han oído hablar de los métodos de gestión de MKD que existen actualmente. Pero a menudo simplemente no hay suficiente tiempo para entender los detalles, aunque este conocimiento es muy útil.

En el Código de Vivienda de la Federación Rusa, los métodos para administrar MKD se establecen de manera muy comprensible (parte 2 del artículo 161). Sin embargo, no todos son aplicables a todos los hogares. Si hay menos de treinta apartamentos en el MKD,la legislación de vivienda ofrece la gestión directa como una forma de gestionar MKD. En este caso, los contratos con proveedores, reparadores, limpiadores y otros trabajadores son celebrados por propietarios de apartamentos, quienes serán responsables ante las organizaciones de inspección y pagarán multas en caso de problemas en el campo de la seguridad contra incendios, accidentes, recolección de basura inoportuna. La gestión generalmente la lleva a cabo un grupo de iniciativa de residentes o un representante seleccionado de forma pro bono. Pero la implementación de actividades para el mantenimiento y operación de MKD es mucho trabajo, por lo que es razonable instalar un control directo como una forma de administrar MKD en casas pequeñas. Cada inquilino tiene su propia visión de la imagen de una casa y entrada ideales, por lo que el número de residentes afecta directamente la capacidad de llegar a un compromiso y afecta la probabilidad de conflictos y malentendidos.

La segunda opción para la gestión de MKD, especificada en el Código de Vivienda, es la gestión de un determinado tipo de persona jurídica. En particular, dicha persona puede ser una asociación de propietarios (HOA), una cooperativa de vivienda (HC) u otra cooperativa de consumo especializada (PC). Con este método de gestión, los propietarios de departamentos autorizan a la persona jurídica a firmar contratos para reparaciones corrientes y para todos los aspectos de la operación de la propiedad de la casa, así como para el suministro de agua, saneamiento, calefacción y otros servicios.

La tercera opción consiste en celebrar un acuerdo con una organización gestora que llevará a cabo todasrango de servicios para MKD y al mismo tiempo ser responsable de posibles violaciones de los requisitos de la legislación rusa ante las autoridades de inspección.

¿Quién elige administrar el MKD?

Los propietarios de apartamentos no solo tienen control sobre sus metros cuadrados, sino que también deben mantener la propiedad común en buenas condiciones. Por lo tanto, el Código de Vivienda de la Federación Rusa contiene una directiva para que los propietarios decidan cómo se administrará su casa. Antes de elegir un método para administrar un MKD, los propietarios de apartamentos deben estudiar en detalle sus detalles, cuál es el más adecuado para la casa, teniendo en cuenta su antigüedad, estado y otras características, así como correlacionarlo con la voluntad de los propietarios de administrar su propia casa y pagar las facturas de servicios públicos a tiempo.

La elección final se realiza en una junta general de propietarios, que puede celebrarse personalmente u organizarse sin la presencia personal de todos los residentes. Para que una decisión de la asamblea sea válida, los residentes que en conjunto tengan el 50 por ciento o más de los votos deben votar por ella. La elección de cómo administrar el MKD por parte de la asamblea general debe ser estrictamente aceptada por cada arrendatario en el MKD, incluso a pesar de la posible omisión de la asamblea misma. Cuando la asamblea se celebre en ausencia, se considera participación la oportuna transmisión por escrito del titular de su decisión. El resultado de tal reunión de propietarios de apartamentos se registra en el protocolo para elegir el método de gestión de MKD, que se publica en las entradas de tal manera que cada propietarioapartamentos sin f alta estaba familiarizado con él. La colocación pública la hace el iniciador de la reunión dentro de los diez días siguientes a la toma de la decisión. Del mismo modo, a través de la organización de una asamblea general, se realiza la posibilidad de cambiar el método de gestión de MKD.

Todo lo anterior tiene que ver con casas que ya están ocupadas. Pero la situación es diferente con las casas de nueva construcción. A menudo sucede que en un edificio nuevo, no todos los inquilinos tienen derecho de propiedad, por ejemplo, estos son accionistas sufridos. Debido al hecho de que dichos ciudadanos, de acuerdo con la legislación de vivienda, no tienen derecho a votar sobre el tema de determinar la forma de administrar una casa, se vuelve imposible elegir una forma de administrar esta casa.

¿Qué sucede si no se selecciona el método de control MKD?

El Código de Vivienda limita el período de tiempo en el que los propietarios tienen la oportunidad de considerar y organizar el proceso de creación de una HOA o la elección de una organización de administración.

determinado por el órgano de gobierno. Aquí, ninguno de los inquilinos tiene derecho a rechazar, y cada propietario está obligado a seguir las disposiciones del contrato de gestión concluido con la organización de gestión seleccionada, independientemente de si este acuerdo le conviene o no. Pero siempre hay un procedimientola oportunidad de corregir el estado actual de las cosas y, antes del vencimiento del contrato, celebrar una reunión general para discutir el tema de cambiar el método de gestión del MKD o la organización de gestión.

¿Qué incluye el mantenimiento del local en el MKD?

Todos los servicios y trabajos relacionados con el concepto de "mantenimiento de locales en un MKD" están definidos por la legislación de vivienda. Este concepto incluye una amplia gama de servicios para organizar el suministro de agua, electricidad, gas, calor, registro de ciudadanos que viven en la casa, servicios de contabilidad, operación técnica, mantenimiento sanitario.

La operación técnica, a su vez, incluye el mantenimiento de los sistemas de ingeniería del edificio y los trabajos de reparación. El mantenimiento sanitario incluye toda la gama de medidas para mantener la limpieza y el orden en la casa y en el territorio adyacente, por ejemplo, limpieza, desinfección, desratización, desinfestación.

¿Qué hace la HOA?

Esta forma de gestionar MKD, como HOA, aparece donde a algunos inquilinos les gustaría poder controlar el gasto en mantenimiento de su vivienda. El liderazgo de la HOA no surge de la nada, sino que siempre se crea a partir de los residentes más activos e interesados. Y aunque estos ciudadanos emprendedores no siempre tienen un conocimiento completo de la base legal y el conocimiento en el campo de los servicios públicos, un factor importante para el trabajo exitoso es el deseo de mejorar su hogar. La junta de la HOA tiene que realizar trabajos contractuales sobre limpieza, eliminación de basura, mantenimiento de comunicaciones de ingeniería y otros aspectos.mantenimiento de la casa y el territorio adyacente. Mantener el orden y seguir las normas sanitarias y de seguridad contra incendios también es una función importante de la HOA. El aspecto financiero de la gestión implica la presencia de un contador en la HOA para mantener registros de los fondos que transfieren los inquilinos para pagar los servicios públicos, así como el dinero que se gasta en las necesidades de la casa. Se pueden recibir ingresos adicionales de la HOA del arrendamiento de cualquier parte de la propiedad común.

Si el propio propietario decide si quiere convertirse en miembro de la HOA o no, entonces, a su vez, la HOA no tiene derecho a rechazar la admisión a sus filas, incluso si de repente otros miembros de la HOA se opondrá. La renuencia a convertirse en miembro de la HOA a veces se asocia con la necesidad de pagar por servicios adicionales: seguridad en el estacionamiento y en la entrada, macizos de flores en el jardín, cámaras de video en los pisos. De hecho, para los miembros de la HOA, el pago es obligatorio si la junta de la HOA ha tomado tal decisión. La salida a esta situación puede ser un acuerdo individual con la HOA, en el que todas las tarifas se aprobarán por adelantado.

¿Cómo funciona la sociedad gestora?

Con la celebración directa de un acuerdo entre los propietarios y una empresa de gestión especializada, se espera proporcionar servicios de mantenimiento y saneamiento en el hogar, así como trabajos de reparación de alto nivel, como especialistas profesionales y experimentados que trabajan en el la empresa de gestión podrá evaluar correctamente la necesidad y la complejidad del trabajo, seleccionar los materiales adecuados, invitar al derechoespecialistas Si la empresa administradora trabaja con varias casas, entonces también es posible un menor costo de trabajo y servicios. Sin embargo, la comunicación con la empresa administradora suele ser difícil, e incluso un pequeño incidente como una bombilla fundida puede ser un inconveniente durante varios días.

Acuerdo con la sociedad gestora: ¿qué es lo más importante?

El paso más importante en el procedimiento para establecer una de las formas de administrar MKD es el desarrollo y celebración de un acuerdo con la empresa administradora. El contenido del contrato determinará la relación futura entre los arrendatarios y la sociedad gestora, incluida la posibilidad de rescindir el contrato en caso de desempeño deshonesto de las funciones de mantenimiento de la vivienda. El texto del contrato debe indicar todos los bienes de la casa, los tipos y la frecuencia de los trabajos y servicios que la empresa administradora estará obligada a realizar, el monto y el momento de todos los pagos que deberán realizar los propietarios. En el contrato, también puede prescribir el procedimiento para informar a los residentes sobre el trabajo realizado. Si esto no se hace, el informe debe enviarse a los propietarios una vez al año.

¿Por qué se está reuniendo el consejo MKD?

Otro deber de los inquilinos es elegir el ayuntamiento de la vivienda en el caso de que se opte por la opción con sociedad gestora de entre las modalidades de gestión del MKD. De hecho, las tareas principales del consejo son la formulación de propuestas y el control de los trabajos en curso. En una reunión de propietarios, los miembros del consejo hacen propuestas sobre lo que se necesita exactamentepara reparar, qué reparaciones actuales pueden posponerse para el próximo año y cuáles requieren medidas urgentes, a quién y para qué fines se pueden arrendar bienes comunes y otros aspectos del mantenimiento de MKD y paisajismo. Las tareas del consejo también incluyen el estudio de los contratos y acuerdos que se proponen celebrar por parte de los propietarios para proteger los derechos e intereses de los residentes de la casa. Con base en los resultados de la consideración, el consejo hace sus conclusiones y recomendaciones sobre todos los documentos. Se puede decir que el consejo de MKD agiliza la discusión de temas importantes en las reuniones de propietarios, interactúa con la organización administradora y controla la implementación de los términos del acuerdo de administración.

Pros y contras de las diferentes formas de gestión de MKD

Si realizamos una descripción comparativa de los métodos de gestión de MKD, podemos sacar las siguientes conclusiones. La diferencia fundamental radica en el hecho de que la gestión directa implica la solución de todos los problemas por parte de los residentes de la casa. Mientras que las otras dos formas de administrar MKD le permiten transferir la carga de la responsabilidad sobre los hombros del presidente de la HOA o la administración de la organización administradora. Por otro lado, con la gestión independiente se puede operar con fondos mucho más móviles y ajustar con flexibilidad la elección de obras y servicios a la situación actual. Los residentes que administran directamente el hogar pueden incluso reducir significativamente los costos de reparación y mantenimiento del hogar seleccionando contratistas de acuerdo con sus deseos para el costo del trabajo y los servicios.

Al mismo tiempo, una característica distintivaacuerdo con la sociedad gestora recibirá los servicios profesionales de acuerdo con los requisitos de la ley. Al gestionar inquilinos o en forma de HOA, las personas con educación y habilidades especiales no siempre participan en la organización del mantenimiento del hogar, por lo que se pueden requerir costos adicionales para capacitar al personal en el campo de la vivienda y los servicios comunales y la legislación. Además, las organizaciones administradoras, por regla general, tienen equipos especializados disponibles que les permiten brindar muchos servicios a un nivel superior. En general, todos los métodos de gestión de MKD tienen sus propios matices que deben tenerse en cuenta a la hora de elegir.

¿Dónde contactar si hay problemas con la empresa gestora?

En caso de defectos en el mantenimiento de la casa (por ejemplo, la basura no se retiró del sitio del contenedor a tiempo, la entrada no se limpió con agua, las paredes del ascensor se pintaron y otras infracciones), es recomendable primero póngase en contacto con la empresa de gestión directamente con el requisito de solucionar los problemas. Si la empresa administradora no responde, se debe enviar una queja a la Inspección Estatal de Vivienda para su verificación.

Sin embargo, existen formas alternativas de influir en la sociedad gestora. Así, en San Petersburgo funciona desde hace varios años el portal “Nuestro San Petersburgo” creado por el gobierno de la ciudad. En este sitio, puede publicar un informe sobre un problema existente seleccionando la categoría adecuada y adjuntando fotos o documentos de respaldo. Después de registrarse en el sitioel mensaje se envía para su procesamiento al ejecutor, a la empresa de gestión y al control de la administración del distrito. Al mismo tiempo, se fija automáticamente un plazo durante el cual el contratista está obligado a dar respuesta sobre la resolución del problema. Las estadísticas de mensajes son un indicador importante del trabajo de las administraciones de distrito en el campo de la vivienda y los servicios comunales, por lo que la mayoría de los mensajes se procesan de manera eficiente y puntual.

Para problemas relacionados con la determinación del método de gestión de MKD, hay dos categorías abiertas en el portal para enviar mensajes: "Violaciones al elegir/cambiar una organización de gestión" e "Violaciones al crear una HOA". Además, si no hay información sobre la empresa administradora seleccionada, puede enviar un mensaje a la categoría "No hay información sobre la empresa administradora en la casa".

El portal presenta una gran selección de categorías para publicar mensajes sobre el estado insatisfactorio de la propiedad común en la casa y el jardín. También puede informar sobre columpios rotos en el patio de recreo, botes de basura desbordados y escaleras sin lavar. Las categorías más populares para el mantenimiento de la casa son "Condición insatisfactoria de la puerta de entrada" e "Incumplimiento o incumplimiento del programa de limpieza de la entrada". En el primero, se reciben mensajes sobre la necesidad de un trabajo urgente en la reparación actual de la entrada, en el segundo, información sobre la violación de las condiciones sanitarias de las escaleras.

El conocimiento sobre los métodos de gestión de MKD, sus características, el procedimiento para elegir una empresa de gestión y el seguimiento de su trabajo le permite elegir la opción más exitosa paramantenimiento de su hogar. Para comprender las complejidades de la legislación de vivienda, debe dedicar bastante tiempo, pero este trabajo valdrá la pena con escaleras bien cuidadas y ascensores que funcionen sin problemas.